长租公寓动力、问题及其相关对策
作者:刘圣欢 龙思宇 刘煜冰      阅读量:313      时间:2019-10-28

[摘    要] 党的十九大报告提出加快建立“租购并举的住房制度”,我国的住房租赁市场呈现出新的发展趋势。长租公寓凭借自身的特点很快得到白领、大学毕业生等众多消费者的青睐,一度成为投资和消费热点。广阔的市场前景、传统租赁所不具备的独特优势,让长租公寓一跃成为经济的一大风口。然而,在资本和市场的迅速催化下,遍地开花的长租公寓也逐渐显现出诸多痛点:微薄的利润和漫长的回本周期让原本就需要大量资金投入的长租公寓更加依赖资金的持续稳定投入;融资渠道的狭窄进一步提高了融资难度;迅速扩张的长租公寓也出现了恶性竞争、房屋质量不过关等问题。长租公寓只有通过改良创新融资和经营模式,构建有序的竞争市场等方式,才能避免成为昙花一现的经济热点。
[关键词] 长租公寓;房地产租赁市场;融资模式;市场竞争
[中图分类号] F294.1  [文献标识码] A  [文章编号] 1002-8129(2019)10-0071-06

2016年,不管是一二线城市还是三四线城市,房价都经历了一次大幅攀升,已经超出普通家庭的承受限度。一方面是商品住房价格逐渐脱离普通人购买力,另一方面是发达地区虹吸作用带来人口流动速度和规模大幅增长。根据原国家卫计委流动人口司发布的《中国流动人口发展报告2017》显示,截至2016年末,我国流动人口高达2.45亿人,而且这样大规模的人口流动在未来较长一段时间将会持续。当越来越多的人口涌入城市,住房紧张的问题将会加剧,矛盾会更加突出,在这一背景下,住房租赁市场势必成为缓解这一矛盾的重要途径之一。而长租公寓就是在各种租赁住房产品中杀出的一匹黑马。长租公寓一般指房地产或经纪公司将从存量房市场收集来的房源进行统一改造和装修,以此为消费者提供标准化、高质量的物业管理服务(如水电费缴纳、定期保洁打扫)的出租型公寓。目前国内长租公寓主要分为“分散式”和“集中式”两种类型。相比传统租赁住房,长租公寓使租客无需直接和房东接触,就可以拎包入住,同时能享受配备齐全的家具家电。
   
一、长租公寓发展的动力
  
(一)市场前景广阔
  我国的房屋租赁市场是一个规模过万亿的庞大市场。东方证券研究所统计的数据显示,我国房屋租赁市场消费在2017年时,规模就达到了11398亿元,租赁人口总数达到了1.91亿人。链家公布的《租赁崛起》报告数据预测,到2025年,中国租赁市场消费规模将增长到2.9万亿元;而到2030年将会超过4.6万亿元[1] 202-203,215。由此可见,房屋租赁市场的规模十分庞大。而长租公寓作为近几年才发展起来的新兴模式,受到消费者和投资方的密切关注,尤其是白领和大学生人群。当前,一二线城市每年都要面临大批当地大学生毕业以及外地前来求职的大学生涌入。面对一二线城市高昂的房价,这些年轻人是无力支付的,而这数以万计的人口又该如何安置?租房就成为了一个重要的过渡选择。而且,房屋租赁市场的兴起又会吸引更多年轻人加入到一二线城市中去。如此一来,房屋租赁市场便能储蓄更大的潜在客户群。面对如此广阔的市场,一二线城市布局长租公寓的春天不会遥远。
  (二)相比传统租赁优势突出
  就目前来看,个体租赁仍是房屋租赁市场中的主要模式,但其确实存在诸多痛点:
  1. 传统中介式租房流程过于复杂,并且参与租房的主体多、额外支出多。在传统中介式租房模式下,租客、中介公司、房东为了达成各自目的,从看房到协商再到决定,会经历一段繁琐冗长的过程,普遍存在一系列问题:首先在大多数情况下,房东并不会满意房屋出租当前的定价,于是他们会要求中介公司业务员不断带租客看房。但是对于中介公司而言,租出一套房的佣金是一样的,花费更多的时间看房却不能获得更高的收益。于是中介公司会为了尽快达成交易而忽略租赁品质,甚至隐瞒真实房源信息。如此一来,租客想找一套地段、房型、价位等方面都让自己满意的房子就更难了。此外在传统租赁模式下,多数租赁房都需要租客自行购置家具和电器设备,无形中增添了一大笔额外负担。退房时,租客自己购置的物品该如何处理又是一大问题。
  2. 服务效能低、质量差,没有售后保证。有些传统租赁房屋即使不需要租客自己添置家具,但在使用中出现的一些设备故障,也很难得到及时的维修服务。而且很多个体租赁房都是房东进行非法改建而成的,存在电路、电器设备不达标等问题,有些房屋甚至还存在消防隐患。与此同时,隐私感差、卫生管理差也都是传统租房的通病。
  3. 房东、中介存在虚假欺诈、随时变卦、租客押金难退的可能性。在传统租赁租房模式下,房东和租客之间只是纯粹的买卖关系,这也就是说,即便客户与房东签订了租房合约,他们仍然面临着房东随时解约或者涨房租的风险。在庞大的租赁市场中,“假房东”“假中介”的问题是真实存在而且不容忽视的。他们通过伪造房源信息、以虚假的廉价房源为诱饵、收取信息费的手段骗取消费者钱财。租客退房时,也常常遇到押金无法全额退还、一拖再拖的问题。
  4. 黑恶势力介入房屋中介市场的问题。“黑中介”相对“假房东”“假中介”的问题性质更为恶劣。近年来,进入城市工作、定居的人越来越多,这在客观上推动了租赁中介市场的发展,但也给了不法分子进入的机会,进而扰乱市场秩序,甚至逐步形成黑恶势力。在湖北省武汉市武昌区检察院2018年8月提起公诉的全国首例非法中介涉黑案件中,涉案组织正是打着房屋中介的幌子,实际上通过有组织地实施妨害公务、敲诈勒索、强迫交易、故意伤害等违法犯罪行为大肆敛财涉黑,3年获取非法利益超过千万元,公安机关及房管部门接到对该团伙的投诉超过700条,造成了极其恶劣的社会影响。
  与之相比,长租公寓的优点就很鲜明了。首先长租公寓价格透明,租客不用和房东直接接触,只需找到心仪的房屋,即可与公司签订协议拎包入住,过程简明便利,大大提高了找房效率。同时已经规范装修、设施齐全的长租公寓,还能让租客大大减少额外开支。其次,相对于传统租赁缺少售后服务保证的问题,长租公寓还额外多了一个“管家”的角色,能为租客提供定期的保洁卫生、家居设备维修等各种人性化服务。此外,集中式长租公寓还会有安保、公共空间等服务项目。虽然长租公寓房源位置较为局限、租金也相对偏高,但相比信息不透明的传统租赁,长租公寓会有专门的团队负责对出租房进行拍照、状态更新等,最大程度上减少房子已租出但依然挂牌、图片与出租房实景不一致的情况,保证房源真实性。此外,长租公寓价格透明,收费周期固定,在定价上一般是统一、公开的,在合约的履行方面也更加诚信,不会随意驱逐租客。再次,长租公寓所需押金少,有许多城市长租公寓甚至推出了信用免押金政策,信用达标者只需每月支付租金即可。总结起来,优质、安全、便利,是长租公寓巨大的闪光点。
   
二、长租公寓面临的挑战
  
(一)盈利率低,回本周期长
  企业家潘石屹曾把长租公寓定义为“亏本的买卖”。但是与其态度截然相反的是,众多房地产巨头大举进入长租公寓市场,长租公寓热度极高。其实潘石屹对长租公寓的评价总体上是客观的。因为就目前看,同地段或同户型的长租公寓价格明显高于传统租赁住房,很多消费者表示负担不起。但即便如此,开发商的盈利率仍非常低。因为不管是存量房还是新建楼房,开发商要将其改造为长租公寓都要投入不小的成本,这部分成本压力最终仍会转移到租房者身上。如果涨租金,又势必会增加房间闲置率,造成明显亏空;而按照目前的盈利率,盈利变成了资金投入和长期回报的博弈,一旦投资企业资金链断裂,公寓经营势必难以为继。
  (二)融资困难,融资方式少
  由于我国对住房租赁市场的大力支持、长租公寓又天生与“共享经济”“互联网经济”等概念多有交集,长租公寓市场首轮融资获得了巨额的资金支持,整体发展势头良好。但时至今日,长租公寓仍无法解决前期资金需求大、盈利周期长、资金周转慢、行业诚信参差不齐以及财务信息质量不高等问题。一边是这些问题尚未得到妥善解决,另一边是长租公寓前期对持续融资的迫切需求。目前投资长租公寓的企业大多通过“租金贷”的形式进行市场扩张,但随着部分长租公寓的爆仓,“租金贷”的弊端及其背后隐藏的危机越来越明显。尽管我国长租公寓已经采用了多种融资方式,但是融资渠道窄、融资成本高的问题仍很突出。就目前看,这样的融资情况很难保证长租公寓的规模化发展。
  (三)恶性竞争,服务质量不尽人意
  目前长租公寓市场品牌众多。尽管它们各具优势,但没有一家占据引领地位,这使各品牌之间竞争更加激烈。从抢房源、抢地段到打价格战,各品牌长租公寓上演着一场烧钱大战。在融资问题和价格竞争的共同作用下,原本就盈利困难的长租公寓面临更为严峻的挑战。
  一方面是激烈的价格竞争,另一方面却屡屡爆出质量问题,如出现个别租客因公寓甲醛超标问题而患病不治身亡的案例。长租公寓装修质量、安全等问题越来越引起关注。其实这些问题不难理解:长租公寓的开发商要想实现品牌化,必定在房源上花重金。由于房源稀缺,目前市场上主流的租赁改造是利用经营不善的酒店或民宿。而对于一线城市而言,房源更是稀少。这样一来,为了获得更好的房源,长租公寓运营商不得不将租赁价格控制在消费者可接受的范围内。在其他成本相对稳定的情况下,只能压缩家具和装修上的投入。同时,为了降低房屋的闲置率,很多长租公寓的室内空气没有达到国家环保标准,便租赁出去。可以想见,如此的房屋质量是难以满足当代人健康、实惠、稳定的租住需求的。
   
三、针对长租公寓存在问题的建议
  
(一)关于盈利问题
  不是所有企业背后都有着雄厚的资金支持,能够拥有优质房源、打造高端公寓、扛得起持久战。因此,面对巨大的市场,如何规避商品同质化竞争是扭转长租公寓盈利难局面不得不面对的问题。打“特色牌”是增强各品牌自身竞争力的好办法。譬如魔方公寓就在行业内率先推出了“公寓+”战略。它利用自身互联网平台优势整合办公、餐饮、购物、家政等生活服务资源,打造满足居住和其他生活需求的综合性服务平台。近几年涌现出来的满足青年需求的冠寓、主打女性公寓的她寓也是比较成功的项目,入住率已达到95%以上。同样,长租公寓还可以向满足家庭需求为主的中高端公寓,以及老年公寓发展。人的生命周期会带来租赁的消费升级。当人们处于毕业、工作、结婚这样不同的人生阶段,人们对于房屋租赁的需求也在不断变化[2] 164-165。因此在“房子是用来住的”宗旨下,发展不同特色的长租公寓,满足不同层次的消费人群,能够大大提升消费者需求与行业需求的匹配度,同时稳步增加行业盈利。
(二)关于融资问题
  解决融资问题是目前保证我国长租公寓长期发展的关键。只有解决了融资问题,才能帮助长租公寓渡过回报率低的困难期,开发商才愿意将更多资金投入到长租公寓建设中去,从而进一步吸引消费者。此外,充分的融资不仅可以保证现金流稳定,还能进一步发挥市场选择的作用,进一步规范市场。
  对于长租公寓融资困难的问题,我国以国际标准化REITs(房地产信托投资基金)为基础,并结合我国住房租赁市场现状,设计了“类REITs”模式。作为一种创新型房地产融资模式,REITs在美国、日本等国被广泛运用。简言之,就是将房地产这种重资产进行证券化和金融化[3] 81-88。如果我国的类REITs能够放开,那么长租公寓的运营方就能够通过它来募集资金,使得房地产这种重资产投入变为轻资产运营,不光降低分散了风险,还为中小投资者提供了新的投资途径,让更多的社会闲置资金进入并有效盘活市场。虽然类REITs相对于ABS(融资模式)和CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)有绝对的优势,而且从各个方面看都极有可能成为未来长租公寓的主流融资工具,但是目前我国的类REITs相较标准化的REITs产品在交易结构、税负水平、收益分配方式等方面仍存在很大差异,类REITs走向成熟还有很长的一段路:由于国内相关政策和法律法规的欠缺,导致类REITs税务成本高,对产品收益率侵蚀显著,很大程度上限制了类REITs产品的发展。同时,它的运行模式、盈利方式等都需要进一步完善[4]。
  随着2018年8月几家长租公寓陆续爆仓倒闭,“租金贷”也在一时间被推到了舆论的风口浪尖,但如果因此将之全盘否定也是偏激的。因为它实际上是一个造福多方的产品。它为那些一时间拿不出足够租金但又具有偿付能力的租房者提供了一条出路。租房者通过一次性“借贷”一年的房租,之后逐月还贷的方式,可以缓解资金压力。而出租方因此能提前得到一年的房租,使运转资金更加充足。金融结构也从中赚取了“贷款利息”。事实上,部分运营商的做法才是导致“租金贷”成为“过街老鼠”的罪魁祸首。这些运营商在拿到一年的租金后,并未将全部资金付给房东,而是用于自身扩张。这样形成的资金池和期限错配,实际上造成了资金的违规占用,杠杆高、风险大。要解决这一问题不能一刀切,而是要出台针对性的制度设计来进行有效监管。只有在政策和法律制度上进行引导监督,“租金贷”才能成为真正利民利企的产品。
  (三)关于竞争和房屋质量问题
  我国长租公寓市场面对的是一片蓝海。随着“国家队”的加入,长租公寓市场中不同层次“玩家”共同博弈的局面已经形成。在未来3到5年,长租公寓很有可能迎来一轮洗牌,诸多经营主体面临的将是一个多元竞争的市场。而目前长租公寓市场上演的是一场类似于打车软件、共享单车那样的烧钱大战,资本的博弈终将产生最终的幸存者。为了缓解这种竞争过度的现状,国家应提高市场的准入门槛,同时完善相关的设计规范和标准。比如对公寓的规划设计、室内空气质量检测问题进行规范指导,设立家居建材供应商的“白名单”,加大对运营商产品的监管力度等。
   
四、西方长租公寓发展的借鉴意义
  
他山之石可以攻玉,我们能从西方国家成熟的长租公寓市场体系中得到有用的经验。首先是管理的专业化。以日本为例,受2008年金融危机影响,日本整体住房出租率有所下滑,2013年私人管理下的出租率已降至75%,而专业机构管理下的出租率仍维持在90%的较高水平。由此可见,专业机构的管理相比私人管理可以维持更高的出租率。目前中国大多数的长租公寓运营商是“一条龙”服务,可是售后的服务质量难以保障。通过成立专业的管理机构,可以让运营商进行业务外包,不仅能够提升服务质量,还能保证和提高出租率。其次是构建完善的平台体系。国内目前长租公寓的平台局限于租赁平台,因此建立除租赁平台外的信息平台、房产点评等很有必要。通过这些平台,租客对于房源信息、建筑装修材料、室内空气质量、租客评价等信息可以有更深入的了解,在一定程度上缓解信息不对称的情况,进一步推动构建合规合法的长租公寓市场。

[参考文献]
[1]高晓飞.长租公寓行业现状及发展趋势研究[J].企业改革与管理,2018,(10).
[2]于辉,隋昕芥,白鸽,焦梦菲.青年群体长租公寓公共空间设计研究——以万科泊寓为例[J].建筑与文化,2018,(7).
[3]毕雪.资产证券化助力长租公寓市场发展研究[J].海南金融,2018,(5).
[4]丁小飞. REITs在我国长租公寓融资中的应用研究[D].北京:北京交通大学,2018.

[责任编辑:胡  梁]


[作者简介] 刘圣欢(1962-),男,安徽岳西人,华中师范大学经济与工商管理学院教授,博士生导师,管理学博士,主要从事房地产经济、管理工程和新制度经济学研究;龙思宇(1998-),女,湖北武汉人,华中师范大学经济与工商管理学院2017级本科生;刘煜冰(1998-),男,浙江绍兴人,华中师范大学经济与工商管理学院2017级本科生。